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2010.08月號
 
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商圈開店評估與策略

文/林政忠  老師
2007、2008年管理雜誌500華語企管講師
國內唯一參與柑仔店、商圈、傳統市集、超商、購物中心等相關行銷輔導營運的跨業態博士級顧問
 

大陸來台觀光客早已突破一百萬大關,伴手禮類型的連鎖商店更如雨後春筍般紛紛冒出,可見許多人躍躍欲試的想分食這塊觀光休閒大餅的商機,然而我們必須如何思考,才能掌握趨勢,立於不敗之地呢?


首先我們必須瞭解,開設休閒觀光型的商店跟一般商店的思維當然有所差異,進行評估的思考面向也有所不同,主要是因為休閒觀光型的商店並非生活基本要素型的商店,沒有絕對消費的必要性,不僅營業的冷熱門時段可能變化較大,相對的營業變率也大(有可能做二天休五天),如果商品或服務沒有足夠的特色,加上獨到的客群經營理念 (因為休閒觀光型的商店以一次消費型客人居多,回客率低) 及客源開發作法(如與旅行社、遊覽車公司配合),事前若沒有做好充分的準備,經營不如預期的挫折感當然會很快產生。

然而,從今年開始,對想開設休閒觀光型的商店的業者來說,則是大環境超級利多的一年,主要是政府全力拼觀光,包括短期落地免簽證,預期即將開放的陸客自由行,都將逐漸推展出新的商機;而ECFA的簽訂,兩岸直航班機的增加,以及松山機場的城市航線對飛,都將會促使中短期駐台的人口增加,創造商業發展的重大關聯效果;誇張一點的說,此時不開店,更待何時?而此種趨勢,更可以從許多連鎖品牌業者在近期在各商圈紛紛搶店得到明證。

注意商圈優勢
而要搶進這一波商機進行展店,在資源有限的情況下,有幾個思考不能忽略,一是選擇政府在政策上極力推動的商圈,例如南港商圈,有大型會展場地的佈局,加上兩條捷運線的加持,以及未來是北部高鐵站起點的優勢,在可預期的大量國內外商務客將到來之際,就商業活動的關聯效果來看,在此進行商務活動後的休閒餐飲購物業種之設點規劃,其營業利益將是可期的。

其次,要選擇自助背包客容易到達的商圈,更直接一點說,就是軌道車輛能到達的區域,例如淡水、鶯歌、平溪、福隆、頭城、礁溪、羅東、宜蘭、蘇澳等地,尤其是台鐵推動郵輪式列車以及兩鐵共乘後,這些商圈的國內外自助背包客都已明顯增加。此外,在此也要附帶一提的是,雪隧的開通,大幅改變台灣北部的商圈生態,過去北宜公路的坪林、石碇榮景不再,現則有賴於北縣政府再造榮景;反之,宜蘭縣內的諸多商圈,新住民及休閒業者都明顯增加,群聚效應把餅越做越大,發展自然可期。

集客力是成敗關鍵
既然選擇要開的是休閒觀光型的商店,該商圈有沒有重大的集客力賣點就十分重要,因為有效的集客力才能創造持續的客源,以貓空來說,原本就是個休閒為主的茶園商圈,貓空纜車落成後,帶進大量的觀光人潮,有的店舖甚至月租金達到二十幾萬;貓空纜車的一度停駛,造成該商圈商家的門可羅雀,哀鴻遍野,可見一個商圈集客力賣點的重要性。

當然,一個商圈的賣點可以人工施工或行銷包裝打造而成,如台北信義區一零一大樓、內湖美麗華摩天輪、永康商圈的鼎泰豐、平溪天燈施放都是著名的案例;而台北縣三峽老街經過台北縣政府的重新妝點,甚至創下一日來客數五萬人的台灣傳統商圈紀錄。除此之外,休閒觀光型的商圈更著重在自然景點的魅力放送,因為此種獨特性賣點是難以取代的,例如九份商圈的陰陽海、頭城龜山島的點點漁火,都扣緊許多人的目光,歷久不衰。然而,在此也要提醒大家,有些商圈賣點是有商品生命週期的,一旦新鮮感的熱潮退燒,來客數下滑非常快,展店時要特別注意觀察該商圈的發展現況,千萬別成為搭上末班車的最後一隻老鼠。

在決定於那個商圈展店後,接著就要分析你要開的業種業態適不適合在當地開設,例如某商圈都是賣熱食的較多,你便可以考慮開茶飲店,以業種的互補考量及關聯性促進彼此的商機成長。其次,在休閒觀光區展店,務求在商品規劃及服務上都要有特色,並藉由故事行銷及文化內涵打造自己的獨特品牌,避免他人模仿,這樣才能藉由口碑傳播吸引持續的來客。最後,由於休閒觀光區的商業用地有限,進行商店租賃及設施規劃時,都必須詳細瞭解土地使用分區的限制及相關法令的規定,並確實辦妥營業登記,同時做好敦親睦鄰的工作,以避免不必要的困擾產生,方能安心經營,日進斗金。

 
 
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