文/不動產投資分析實戰課程講師葉紫光估價師
近年來由於台灣大都會地區土地價格飆漲，連帶使得房價亦水漲船高且居高不下，於是便有地上權住宅此類產品的出現，所謂地上權住宅，所謂地上權住宅即買屋不買地，購屋者僅取得房屋建物之所有權，並未取的房屋座落基地之所有權。
地上權之種類有定期地上權與不定期限地上權之分(我國民法物權篇則分為普通地上權及區分地上權，此為依地上權之型態所為之另外一種分法)，一般市面上常見的地上權住宅，多屬有期限的地上權，惟地上權存在期限依土地所有權人而有不同，常見者多為五十年。
地上權住宅的優點，因並未取得房屋座落基地之所有權，故價格上可比一般住宅便宜兩至三成且不用負擔地價稅，雖少了土地成本及地價稅的負擔，惟須繳納取得地上權之權利金及每年需定額給付租金與土地所有權人，依我國民法第840條之規定: 地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償，但契約另有約定者，從其約定，又土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償，故購買地上權住宅者，地上權雖因存續期限屆滿而消滅，惟最遲得於其存續屆滿前一個月，請求土地所有人按該建築物之時價為補償，或延長地上權之期限。
另因近年來地震頻繁，尤以民國89年所發生之921大地震為甚，如地上權住宅因為天災地變而倒塌，依我國民法第841條規定:地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅，故房屋所有權人，仍得於地上權存續期限內重建。
地上權住宅雖有上述之優點，惟仍有其缺點，因地上權住宅非一般之住宅商品，價格認定上有其爭議，故貸款不易，另因國人有土斯有財之觀念，故較不受到年長者之歡迎，就投資之觀點言，地上權住宅雖免去了土地成本及價稅的負擔，惟仍須繳納權利金及租金與土地所有人，且須繳納房屋稅，因我國大都會地區地小人稠，故不動產市場價格上漲，通常多因土地價格上漲，故地上權住宅所有人並無法享受到增值之利益，反觀於土地價格下跌時，地上權住宅跌幅卻更大，故較無法保值。
