文/蔡志雄

關於這個問題，依據民法第440條的規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約（第一項）。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約（第二項）。
也就是說，遇到房客不付租金，你不能馬上終止租約，你必須先用存證信函通知房客，要房客在函到幾日內（例如五天、七天）支付租金，房客還不付你才可以把租約終止，要求房客返還房屋；而且前提是房客欠的租金累計已經達到二個月才能這麼做，如果有收押租金的，還要把押租金先扣掉。
那是不是說房客欠租已經用存證信函通知了，累計也已經超過二個月了，房客還不搬，就可以直接進房客的房子把房客趕走？

『錯』！！！關於終止租約及返還房屋必須透過訴訟的程序，打贏官司之後再聲請強制執行。而且關於打官司的部份，有可能你一審勝訴了，房客就繳一點點上訴費繼續上訴拖延訴訟，在你官司確定之前，房客就是不給錢要住免費的，等於房客花個幾千元的上訴費，如果官司多拖個半年，就省去半年的租金囉。
要是你不透過訴訟，直接進房客的房子把物品清空，那我必須告訴你可能會構成侵入住居及妨害自由，不可不慎。
看到這裡，應該很多人一個頭二個大了，原來房子租給人家這麼麻煩啊。其實房東有一個方式可以運用，那就是簽訂租約時要公證，並且註明租約到期房客返還房屋為逕行強制執行之事項。過去公證一定要到法院公證處辦理，現在你也可以到民間公證人的事務所辦理，效力跟法院都是一樣的。
也許你可以這樣做，第一次跟房客簽約只簽六個月，並且照上面說的去公證，你會先收一個月租金跟兩個月押金對不對？假設後來房客就不繳租金了，那你就等到六個月租約到期，直接拿公證的租約到民事執行處請求執行，要求房客返還房屋，那你就可以不用打官司，也可以避免房客藉由拖延訴訟一直住免費的情況，而你最終的損失大約就控制在三個月的租金。
你一定覺得公證很麻煩，但我當律師看到很多人一直等到房客不繳租金又不搬走，面對遙遙無期之訴訟，或者逕行進入房屋遭檢察官起訴侵入住居或妨害自由，才後悔當初沒有去公證，你也要這樣嗎？

本文摘自 612-lawyer，一個律師的投資告白
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