文/蔡志雄 律師

房屋出租有空檔應該是房東最不想發生的事情，最常見的租約是一年一簽，通常房客也會住到租期屆滿，但有時候房客或許因為工作、結婚因素，必須提早解約，我也遇過男女朋友一起合租，後來分手了，所以提早解約，我想，是怕觸景傷情吧。
沒有房東希望房客提早解約，重要的是去瞭解房客解約的原因，如果是因為房屋有瑕疵，那房東就要注意改善造成房客提早解約的因素；如果房客是因為像上面我說的私人因素想要提早解約，我建議的方式是一開始就應該在租賃契約裡面註明不管是房東或房客提早解約，都要賠償對方一個月租金。

不管是上一個房客提早解約或是租約到期想要搬走，房東可以在房客打算搬走的前一個禮拜上網路登租屋廣告，看到租屋廣告有興趣而來聯繫的人，房東可以安排房客搬走的隔天帶看房子，我經常在當天就把房子租出去了，這就是我說的『房客無縫接軌』。

我不會在房客還沒搬走之前就帶人去看房子，這是對前房客最起碼的尊重，而且房客可能正在搬家，一片凌亂，也會讓來看房子的未來房客印象不好。未來房客也許還會想，那以後我要搬走之前，房東是不是也會帶人來看房子，這些都會減分，要避免啦。

如果房客因為工作、結婚因素而提早解約，必須賠償房東一個月租金，而房東又順利在房客搬走的隔天順利把房子租出去，做好『房客無縫接軌』，這樣一年不就收租13個月了嗎？

不過，我剛說過了，沒有房東會希望房客提早解約，這是不得已的。我曾經有個房客租了六年，後來要嫁人所以提早解約，我跟她說，賠償一個月租金是契約規定的，所以我先收著，看我多久找到房客，我只扣下空窗期間的租金，剩下的再還妳，後來隔天就租出去了，我就把一個月的租金賠償通通還給房客。

「十年修得同船渡，百年修得共枕眠」，房客跟房東之間，應該也有相當的緣份，都租了六年的房子，少收一個月的租金也不為過。後來這個房客的妹妹要北上工作，還打電話問我有沒有空房子，雖然當時沒有房子可以租給她妹妹，但搬走的房客還打電話來問有沒有房子租，應該代表我是個還不錯的房東吧。

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