文/蔡志雄 律師
居家風格代表一個人的品味,誰不想住在自己夢想的房屋規劃、格局裡?只是現在的房價很高,所以許多人只能選擇租屋居住,但要找到租來的房子裝潢、格局剛好符合自己的風格,實在不容易,於是現在出現一種趨勢,就是房客跟房東租房子以後,出錢替房東裝潢。
但是房客裝潢房子也要花上一筆不小的費用,萬一花個幾十萬裝潢好卻被房東趕跑怎麼辦?房子裝潢好亂漲價怎麼辦?房東將來回過頭來說不同意裝潢怎麼辦?房客需要回復原狀嗎?房客搬家的時候可以跟房東要回裝潢費嗎?這些都是房客準備跟房東租房子裝潢以前,需要先瞭解的事情。
首先,避免將來被房東隨意趕跑或調漲租金,當然不能一年一簽,而是要簽定長期的租約,同時把租金約定好。房客願意花錢把房子裝潢得更漂亮,簽定長期的租約,房東可以省得老是花時間找房客,暫時也不會有閒置期,這是利人利己,兩全其美,房東應該不會不願意。只是要簽多久的租約?三年?五年?十年?如果照法律的規定,租約最長的期限是二十年,但我想不會有房客想要一簽就是二十年的租約吧,所以簽個五年左右的租約,應該是適宜的。除了租約的期間,重點就是租金也要在租約裡明明白白約定好,看是固定的租金,在租約的期間內都不能變動,或者每年按多少的比例調整,這都要在裝潢前講好、白紙黑字明明白白寫好。只要是定有期限的租約,縱使因為房屋價值的昇降,任何一方都不可以聲請法院增減租金。
同時在租約裡還要註明房東同意房屋由房客裝潢,裝潢的過程適度跟房東一起參與、溝通、討論,都可以避免爭議。在這裡要特別注意的事情是,租的房子有問題,像是漏水、馬桶不通、水龍頭壞掉,通常房東要負責修理,但是房子經由房客自行裝修以後,要是出問題該由誰負責恐生爭議,最好還是在租約裡寫清楚,房屋雖由房客裝潢,但房屋有問題,還是要由房東負責修理。
既然房屋是房東同意房客裝潢的,當然會增加房屋的價值,將來租約到期房客不租了,就可以請求房東償還依租約到期當時現存增加的價值。不過與其等租約到期再來爭議那個時候到底裝潢還剩下多少價值,倒不如在簽訂租約時雙方就住明清楚三折、二折等一定之比例或金額,應該會更好。
當然,不管幾年的租約還是會有到期的一天,到期以後房東要如何調整房租,房客自己心裡也要有所準備。那會不會簽了五年的租約,過個兩年,市場普遍的租金都往下掉,房客不就吃虧了!真得這樣也只能歡喜甘願啦,就像我當律師常常跟當事人說的一句話,通常擺在我們面前的不會有100分的選項,你只能選擇你認為將來損害比較小的那一個囉。
本文出自蔡志雄律師部落格「612Lawyer/一個律師的投資告白」
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