文／謝育貞

感情穩定的情侶，總是不免想到人生下一個重要階段 成家，既然是成家，如果能買間房子組成屬於自己溫暖的小窩，打造小倆口的天地，更是許多情侶的夢想，可惜只要看到那彷彿天文數字的房價，很容易讓人打退堂鼓。資深房屋貸款講師 王永淑老師，用最簡易淺白的敘述讓打算購買房屋，但對房貸頭痛不已的小情侶，給予選擇房貸與繳納的最佳建議。

重點一：繳房貸，先知道利率：
目前主流是指數型房貸，貸款利率隨著存款利率連動的，也就是機動利率。以目前來說，央行自去年已經四度降息，利率算是歷史上偏低的了。一般來說，選擇房貸繳款年限約分為20、30、40年，月付金就是你負擔的房貸費用支出。現在手機APP、網路等很發達，都有類似房貸計算機等功能，只要把借款金額、年限、利率等輸入，就可以知道每個月的月付金是多少，進而先評估一下自己的還款能力。

王永淑老師舉例說明：若購買一千萬的房子，貸款8成，也就是貸款金額為800萬，以貸款年限20年來本利攤還，目前銀行房屋貸款利率約在2％左右，每月本息平均攤還的月付金為40471元。

重點二：認識房貸產品：
台灣的銀行密度高、競爭激烈，各家銀行常會推出許多不同類型的房貸產品，分為2大類方式:分期攤還、循還動用。一般來說，初次購屋的小情侶們大多會選擇本息平均攤還法來還款，銀行通常會給借款人「寬限期」的選擇，所謂寬限期是指剛開始貸款的前幾年只付利息，不用還本金。承前例，貸款800萬、20年、利率2%，若選擇前二年寬限期，前二年每個月只要負擔13330元，但是第三年起就得本利攤還支付44133元。但王永淑老師建議，千萬不要濫用寬限期，最多不超過2年為限，不然寬限期之後的償還月付金會變很高易造成貸款壓力過大。

重點三：貸款額度：
很多人覺得，首購可以貸到8成，就以為購買一千萬的房子，自備款200萬，就可以跟銀行借到800萬。

王永淑老師說，就算銀行最高可貸8成（事實上銀行還會看借款人還款能力、信用狀況，還有房屋座落地區等等)並非買賣成交價的8成，而是銀行「估價」的8成，銀行普遍都會 保守 的估價，常常會比實際成交價格低；舉例來說，實際買1000萬，但是銀行估900萬，那最高可貸金額是720萬（而不是800萬）。因此，王永淑老師建議，最好在房屋簽約或下斡旋金之前，找3到5家銀行詢問可貸額度，並且注意一定要把車位價格與房價分開計算。

重點四：手續費：
申請房貸也是有手續費的，銀行收取一次3～5千不等，但要特別注意的是，每筆手續費的名目要清楚，並要索取收據，不需要找代辦公司洽辦貸款。

重點五：違約金：
通常簽訂房貸合約之後，站在銀行端當然不希望借款人很迅速的就償還完貸款，所以通常都會有俗稱 綁約 的期限，其實這是銀行對付投資客短期買賣的做法，如果小情侶們真的很意外的獲得一大筆金錢（比如中樂透），也別急著把房貸還清，可以和申辦銀行轉換成循環動用型房貸，不必多付了違約金，還可以有一筆備而不用的資金。

最後提醒想要跟銀行借款買房的小情侶們，可以參考金管會設立的『金融智慧網』網站（裡面設有14個單元，選擇「房貸」單元）在與銀行往來之前先瞭解應該怎麼與銀行互動，幫自己選擇一個好房貸。金融智慧網http://moneywise.fsc.gov.tw/main/FinanceCommodityList.aspx

另外，政府也推出3種優惠房貸：整合住宅補貼方案（自購住宅貸款利息補貼）、青年安心成家購屋優惠貸款、築巢優利貸（輔助公教人員購屋貸款），每一方案的利率、年限、額度及承辦單位都不同，建議小情侶們對政府優惠房貸有興趣，可密切關注房貸系列課程，由專業老師親自解說。

主講／王永淑老師
中國文化大學推廣教育部不動產系列講師
台灣金融研訓院資深房屋貸款【菁英講座】講師
授課涵蓋臺灣本土及外商等30多家各商業銀行(公開班及委辦班)，歷任銀行業24年之內部銷售訓練，累積訓練時數約8000小時

開設課程：房貸技巧實務攻略班