文/ 蔡志雄 律師

到底是買房好還是租房好？真是一個讓人頭痛的問題，其實，我是這麼看這個問題的，以現在這麼貴的房價，不用頭疼，當然是租房子；如果以一輩子的時間來看，其實也不用頭疼，當然是要買房子，只是要選擇適合的價位再進場。

我這樣一說你應該就明白我的意思，我看了宅神朱學恆寫的關於買房好還是租屋佳兩篇文章，我同意現在確實不適合買房子，但因為現在房價高就要人一輩子租房子那也不對。所以，到底是買房好還是租房好？我認為這個問題不是一個標準答案，誰說一輩子只能選租房子或買房子，選了就不能改？我不贊成一輩子租房子，房價適中的時候還是要買房子。
現在房價高所以不適合買房子，買來出租更是不划算，如果以現在的房價進場，投資報酬率根本不可能達到4%，三不五時還要替房客修理東西，電視，冷氣壞掉換新，一花就是上萬元，那還不如選一些穩定收益超過5%的股票、基金還來的輕鬆一點。那我為什麼還說，一輩子還是要擁有屬於自己的房子，以下就是我想說的重點啦。
房子除了拿來自住，還可以出租，所以，房地產確實是一種投資工具，這大家不反對吧？在現在這麼高的房價之下討論房地產是一種投資工具，好像有點像晉惠帝說「何不食肉糜？」，那我就先不說買房出租，就說房子自住的功能就好了。房價高就租房子，沒錯，但一輩子都租房子就沒問題嗎？首先，你遇到的房東會不會亂漲價？房子有問題會不會擺爛不修？畢竟是租來的房子，會花大錢裝潢成自己喜歡的風格，還是只能遷就原來的隔局？現在房價高，有些人租屋又想住自己裝潢的房子，於是跟房東簽約五年，但五年過去房東立刻調漲房租，房客被迫搬家，這也是常有的事。如果在房價適中的時候買自己住的房子，以上的事情通通不會發生。
說完了自住型，當然也有出租型的房子，只是不同時期買進價位不同，投資報酬率也不同，例如同一棟大樓12坪的房子，十年前1坪才30萬，總價360萬，換算7成貸款，要花110萬自備款， 貸250萬，以 4%年投資報酬率算要租12,000， 貸款250萬每月本息繳1萬5， 也就是房東每個月還要貼3000；另一間同樣也是12坪的房子，十年後現在1坪50萬，總價600萬，換算7成貸款，要花180萬自備款，貸420萬，以4%年投資報酬率算要租20,000，貸款420萬 每月本息繳25,000，也就是每個月還要貼5000。第一間房子只花110萬自備款，就算不調租金，每個月還貼3000，20年後房子就是房東的，但既然十年後房子已經漲為1坪50萬，租金就算沒有同步漲至20,000，但漲至15,000總有吧，也就是房東不用再貼錢，十年後房子就是房東的。再講明白一點，十年前出得起110萬自備款，每月貼3000的人是房東，20年後房客用租金繳清貸款，房子卻是房東的，朱學恆認為這是推銷話術，我認為不是，房子不是不能買來出租，而是要看你買的時間跟價位。
所以無論是自住型或是出租型的房子，都要在房價適中的時候買進，我知道在房價高漲的時候說房價適中好像是神話，但如果有人說房價永遠不跌那才是神話！你看最近黃金不就跌了，股票不就漲了，哪一樣資產沒有漲跌？房價怎麼可能不跌。
那未來怎麼看房價適中呢？不管自住型或是出租型的房子，我認為可以用租金的年投資報酬率來判斷， 4%以上就是適合的房價。當租金的年投資報酬率越低，租金相對便宜，代表房東越難當，除非早早便宜買進的房東，如果是像現在高房價進場的房東根本不划算，這時候大家可以選擇當『聰明的房客』。但當租金的年投資報酬率高於 4%以上，也就是類似我上面舉的1坪30萬，總價360萬的房子，你去租每個月要花租金12,000，這時候你就要選擇當『聰明的屋主』，努力準備110萬自備款，寧可將每月租金12,000再貼3000拿來繳房貸，不只20年後房子是你的，這20年當中你住的可是自己名下的房子啊。當然，我還要鼓勵大家，能力允許的話還要努力打拼，當租金的年投資報酬率高於 4%以上，要選擇當『聰明的房東』啦。

本文摘自

蔡志雄律師 bLog 612 lawyer一個律師的投資告白
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